Anche in questa sua quarta edizione in programma Fiera di Roma dal 14 al 17 maggio 2025, EdilExpoRoma – Progettare, Costruire e Abitare si propone di essere il punto di riferimento dei professionisti che agiscono nelle varie fasi che portano un progetto immobiliare a prendere forma.
Come nelle edizioni precedenti le rappresentanze di queste molteplici specializzazioni saranno presenti nei convegni, seminari e workshop organizzati da Ordii professionali e Associazioni di settore-
Il mercato immobiliare rappresenta uno dei settori economici più complessi e articolati, caratterizzato dalla presenza di numerose figure professionali specializzate che intervengono nelle diverse fasi del ciclo di vita di un immobile. Dalla fase pre-costruttiva fino alla commercializzazione finale, ogni professionista svolge un ruolo specifico e complementare, contribuendo al corretto funzionamento dell’intero ecosistema immobiliare.

Fase Pre-Costruttiva e Progettuale

All’origine di ogni progetto immobiliare troviamo i professionisti tecnici della progettazione: architetti, ingegneri e geometri. Queste figure, pur condividendo ambiti operativi comuni, presentano competenze distintive regolamentate dalla normativa italiana. L’architetto si occupa principalmente della progettazione architettonica e del design degli interni, curando gli aspetti estetici e funzionali dell’edificio. L’ingegnere è responsabile della progettazione strutturale e impiantistica, garantendo la sicurezza e l’efficienza tecnica della costruzione. Il geometra, invece, fornisce rilievi topografici, informazioni catastali e può progettare “modeste costruzioni civili”, occupandosi anche del tracciamento stradale e di interventi edilizi di entità limitata.
Parallelamente, i valutatori immobiliari e i periti estimatori svolgono un ruolo cruciale nella determinazione del valore economico degli immobili. Secondo la norma UNI 11558:2014, il valutatore immobiliare è un professionista certificato che possiede qualifiche, conoscenze e competenze specifiche per esercitare l’attività di stima immobiliare. Questi professionisti analizzano l’aspetto economico, i diritti reali e le caratteristiche tecniche degli immobili, producendo valutazioni fondamentali per operazioni di compravendita, finanziamenti bancari e contenziosi legali. Per diventare valutatore certificato è necessario possedere almeno tre anni di esperienza documentata nel settore, competenze in ambito tecnico, giuridico e statistico, oltre al superamento di un esame presso enti accreditati ISO 17024.
Un’altra figura essenziale è il certificatore energetico, professionista abilitato alla redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), documento obbligatorio per legge in caso di compravendita o locazione. Questo documento classifica l’efficienza energetica dell’immobile e rappresenta un elemento sempre più rilevante nella valutazione complessiva della proprietà.

Fase di Costruzione e Coordinamento

Durante la fase esecutiva emerge il ruolo fondamentale del General Contractor (contraente generale), figura chiave nell’edilizia contemporanea. Il GC può essere una persona fisica (architetto o ingegnere) o una società specializzata, incaricata di coordinare, gestire e supervisionare tutte le fasi di un progetto, dall’ideazione alla consegna finale. La sua funzione principale è quella di coordinatore delle diverse professionalità coinvolte nel processo costruttivo: imprese edili, elettricisti, idraulici, carpentieri e altri subappaltatori.
Il General Contractor opera come mandatario senza rappresentanza per conto del committente, assumendosi la responsabilità del raggiungimento dei risultati entro budget e tempistiche stabilite. Questa figura richiede requisiti specifici previsti dalla normativa: un sistema di qualità aziendale certificato UNI EN ISO 9001/2000, adeguata capacità economica e finanziaria, idoneità tecnica e organizzativa, oltre a un organico tecnico e dirigenziale qualificato. Il vantaggio principale di ricorrere a un General Contractor risiede nell’ottimizzazione dei tempi e dei costi, eliminando i tempi morti tra le diverse lavorazioni e garantendo un unico punto di riferimento per il committente. L’impresa edile, diversamente dal General Contractor, è il soggetto puramente esecutivo che realizza materialmente le opere, ma non gestisce l’intero progetto. Spesso è il cliente stesso o il progettista a dover coordinare i vari interventi quando non si ricorre a un contraente generale. Il direttore dei lavori, infine, supervisiona l’esecuzione delle opere verificando la conformità al progetto approvato e alle normative vigenti.

Fase di Gestione e Amministrazione

Una volta completato l’immobile, entrano in gioco diverse figure dedicate alla gestione operativa. L’amministratore di condominio è il professionista tradizionalmente incaricato della gestione amministrativa degli edifici condominiali: convocazione delle assemblee, gestione delle spese comuni, rapporti con i fornitori e tenuta della contabilità condominiale. Negli ultimi anni, questa figura sta evolvendo verso il ruolo più complesso di Building Facility Manager, che integra competenze tecniche e gestionali più avanzate.
Il Property Manager rappresenta un’evoluzione ulteriore, occupandosi della gestione strategica degli immobili con l’obiettivo di massimizzare il profitto per il proprietario. Questo professionista coordina tutte le attività connesse alla proprietà immobiliare: dalla ricerca di inquilini alla gestione degli affitti (inclusi gli affitti brevi turistici), dalla manutenzione ordinaria e straordinaria alla valorizzazione dell’immobile nel tempo. Il Property Manager assiste inoltre i clienti nelle operazioni di compravendita, particolarmente per immobili destinati a investimento. La percentuale applicata mediamente si aggira tra il 15% e il 30% dei ricavi generati dalla proprietà.
Il Facility Manager, talvolta chiamato anche Building Manager o Real Estate Facility Manager, si concentra maggiormente sugli aspetti operativi e manutentivi. Questo professionista coordina i fornitori di servizi, analizza i costi dell’immobile e della sua manutenzione, gestisce utilities, telecomunicazioni, servizi di pulizia e sicurezza, assicurando una costante rivalutazione e ottimizzazione dell’edificio. L’integrazione tra Property Management e Facility Management rappresenta oggi una tendenza crescente, permettendo una gestione olistica degli asset immobiliari.

Fase di Commercializzazione e Intermediazione

L’ultima fase del ciclo immobiliare coinvolge le figure deputate alla commercializzazione. L’agente immobiliare (o mediatore immobiliare) è il professionista che facilita l’incontro tra domanda e offerta nel mercato immobiliare. Secondo l’articolo 1754 del Codice Civile, “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza”.
Le mansioni principali dell’agente immobiliare comprendono: l’analisi di mercato e la valutazione immobiliare, la gestione della burocrazia e la verifica delle conformità urbanistiche e catastali, la negoziazione professionale e imparziale tra le parti, la promozione e pubblicizzazione degli immobili attraverso canali tradizionali e digitali, e l’assistenza post-vendita o post-locazione. Per esercitare la professione è necessaria l’iscrizione al Registro Imprese presso la Camera di Commercio, dopo aver frequentato un corso di formazione e superato un esame di abilitazione.
Il consulente immobiliare, a differenza del mediatore tradizionale, assume una posizione più strategica e focalizzata sugli interessi specifici del cliente. Questa figura non è necessariamente coinvolta nella mediazione diretta tra le parti e può concentrarsi esclusivamente sulla consulenza strategica, l’analisi di investimenti immobiliari o la pianificazione patrimoniale, senza percepire necessariamente una commissione sulla vendita.

In sintesi

Il mercato immobiliare italiano si configura come un ecosistema complesso dove la professionalità e la specializzazione di ciascuna figura risultano determinanti per il successo delle operazioni. Dalla visione progettuale dell’architetto alla competenza tecnica dell’ingegnere, dal coordinamento strategico del General Contractor all’intermediazione dell’agente immobiliare, ogni professionista contribuisce con competenze specifiche e complementari. L’evoluzione del settore sta portando a una crescente integrazione tra le diverse professionalità, con figure come il Property Manager e il Facility Manager che assumono ruoli sempre più trasversali e strategici. La digitalizzazione e le nuove tecnologie (BIM, software gestionali, piattaforme digitali) stanno inoltre trasformando le modalità operative di questi professionisti, richiedendo aggiornamento continuo e capacità di adattamento alle nuove esigenze del mercato.